Cómo planificar una construcción para evitar sobrecostos
- dyj cons
- 3 dic
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Construir una vivienda, un edificio o un proyecto comercial es una inversión importante. Sin embargo, uno de los mayores temores de cualquier propietario o desarrollador son los sobrecostos, esos gastos adicionales que surgen por falta de planificación, errores de diseño o mala gestión. La buena noticia es que sí es posible evitarlos si se sigue una planificación adecuada desde el inicio.
En este artículo te explicamos los pasos clave para planificar una construcción de manera correcta, optimizar recursos y mantener el presupuesto bajo control.
Define claramente tus necesidades y objetivos
El primer paso para evitar sobrecostos es tener muy claro qué se quiere construir.
¿Cuál es el propósito del proyecto?
¿Cuántos ambientes se necesitan?
¿Qué nivel de acabado deseas?
¿Cuál es el uso actual y futuro del espacio?
Cuando el proyecto está bien definido, se reducen mucho los cambios durante la obra (uno de los principales causantes de sobrecostos).
Realiza un estudio del terreno antes de diseñar
Qué incluir
Topografía: curvas de nivel, accesos, orientación solar, régimen pluvial.
Estudio geotécnico (suelos): tipo de suelo, capacidad portante, nivel freático, riesgo de asentamientos.
Investigación de servicios públicos: agua, desagüe, electricidad, gas, telecomunicaciones.
Revisión de normativa local: retiros, coeficiente de ocupación, alturas máximas, índice de estacionamiento.
Cómo impacta en el costo
Identifica la necesidad de cimentación especial, muros de contención, rellenos, que son causas frecuentes de sobrecosto.
Establece un cronograma de obra realista
Un cronograma de obra no es solo una lista de fechas; es la herramienta de control más importante para evitar sobrecostos. Un proyecto con tiempos mal calculados termina acumulando gastos extras en mano de obra, alquiler de maquinaria, compra urgente de materiales e incluso multas o retrasos con clientes.
Por eso, un cronograma debe ser técnico, flexible y actualizado, y no un documento “bonito” que nunca se revisa.
Componentes indispensables de un buen cronograma
Diagrama por hitos principales
Los hitos son las etapas clave que marcan el avance global del proyecto. Permiten saber si la obra está atrasada o adelantada, sin tener que revisar cientos de actividades.
Ejemplos de hitos:
Inicio de obra
Movimientos de tierra
Estructura completa (losas, columnas, vigas)
Instalaciones (eléctrica, sanitaria, gas, red seca)
Cerramientos y tabiquería
Acabados principales (pisos, revoques, cielos falsos)
Acabados finales (pintura, carpinterías, luminarias)
Entrega final
Estos hitos deben estar visibles en el cronograma para comparar avances reales con lo planificado.
4. Compra materiales de manera planificada
Estrategia de compras
Lista de materiales por etapa alineada al cronograma.
Compra a plazo para lotes no perecederos; compra a entrega para materiales sensibles o caros.
Negocia precios por volumen cuando sea posible.
Prevención de sobrecostos
Evitar compras de último minuto (precios más altos, transporte urgente).
Control de recepción: inspeccionar cantidad y calidad a la entrega.
Registrar garantías de fábrica y fichas técnicas.
Supervisa la obra constantemente
Quién y cómo supervisar
Supervisor técnico (arquitecto/ingeniero) con visitas periódicas y registro fotográfico.
Control diario o semanal según etapa crítica (excavación, estructura, redes).
Herramientas de control
Informes de avance con fotos fechadas.
Checklists de calidad por partida (con especificaciones).
Actas de obra para decisiones y órdenes .
Puntos críticos a revisar
Cimentación: cotejar con estudio geotécnico.
Armaduras y encofrados antes del hormigonado.
Tendido de instalaciones antes de enyesado/acabados.
Acabados: muestra piloto aprobada antes de ejecutar en serie.
Evita los cambios durante la construcción
Proceso formal para cambios (Change Order)
Todo cambio debe ir por escrito: descripción, motivo, impacto en costo y tiempo, firma de ambas partes.
Establecer límites de autorización (qué puede decidir el constructor y qué necesita la aprobación del propietario).
Incluir plazo máximo para responder solicitudes de cambio.
Cómo reducir la necesidad de cambios
Revisar y aprobar todas las decisiones estéticas (acabados, colores, muebles empotrados) antes de iniciar.
Realizar una maqueta o renders para visualizar soluciones complejas.
Mantener reuniones de coordinación antes de cada etapa (pre-estructura, preacabados).
Conclusión
Evitar sobrecostes en obra no es cuestión de suerte, sino de planificación, control y una comunicación efectiva entre todas las partes involucradas. Cuando cada etapa (desde el diseño hasta la ejecución) se gestiona con criterios técnicos y decisiones oportunas, los proyectos fluyen, los recursos se optimizan y los resultados superan las expectativas.
Si estás por iniciar un proyecto o quieres evitar contratiempos en una obra en curso, escríbenos. Estaremos encantados de ayudarte a construir de manera más segura, eficiente y sin sorpresas en el presupuesto.
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